Studie: Steirischer Immobilienmarkt bietet viele Chancen
18.08.2023
Gemeinsam mit der RLB Steiermark und Raiffeisen-Immobilien Steiermark präsentierte Raiffeisen Research den großen steirischen Immobilien-Report. Die Steiermark gehört zu den preisgünstigeren Pflastern in Österreich, jedoch ist das Preisgefälle zwischen Graz samt Umland und dem restlichen Bundesland beträchtlich.
„Es sind bewegte Zeiten, die zeigen, dass eine kompetente Beratung für Kund:innen besonders wichtig ist“, sagt RLB-Steiermark-Vorstandsdirektor Rainer Stelzer. Denn trotz der Teuerung sind die Wünsche rund ums Wohnen ungebrochen, das geht aus zahlreichen Gesprächen mit Kundinnen und Kunden hervor. Es lässt sich daraus ablesen, erklärt Stelzer, dass die Schaffung eines Eigenheims, die Neugestaltung der Wohnung, die Sanierung und Senkung der Betriebskosten oder eine Immobilie als Wertanlage nach wie vor hoch im Kurs stehen. „Denn die Investition in die eignen vier Wände spart langfristig Kosten und hebt die Lebensqualität“, erklärt Stelzer. Vor diesem Hintergrund weist der Raiffeisen-Immobilien-Report der Steiermark einen gewissen „Wettbewerbsvorteil“ gegenüber den Rest von Österreich aus. „Die Steiermark ist im Vergleich zu anderen Bundesländern ein günstigeres Pflaster. Für Käufer und Verkäufer bieten sich daher aktuell chancenreiche Zeiten am steirischen Immobilienmarkt“, analysiert Stelzer.
Kein Sturzflug bei Immobilien-Preisen erwartet
Das Jahr 2022 war für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt eine regelrechte Achterbahnfahrt. Während Unsicherheit, Inflation und Vorzieheffekte in den ersten sechs Monaten für die zweithöchste Preisdynamik in einem Halbjahr seit der Jahrtausendwende sorgten, gerieten die Preise im vierten Quartal ins Rutschen. Kurzfristig ist kein preislicher Wetterumschwung zu erwarten. Immerhin wird das Zinsniveau 2023 höher sein als 2022. Dennoch gilt: „Was hochgestiegen ist, muss nicht zwangsläufig tief fallen“, so Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. „Nach Jahren des preislichen Steigfluges erwarten wir einen Sinkflug, aber keinen Sturzflug. Auch nach der unterstellten nominalen Preiskorrektur von insgesamt zehn Prozent (2023-2024) dürfte Wohneigentum somit spürbar teurer bleiben als vor der Pandemie“, sagt Reith. Nachsatz: „Die Party ist vorbei. Ein Kater dürfte aber ausbleiben.“
Leistbarkeit als limitierender Faktor auf dem Markt
Natürlich ist das Zinsrisiko momentan das größte Risiko für den Immobilienmarkt. „Wir befinden uns inmitten des schnellsten und kraftvollsten Zinserhöhungszyklus der EZB-Geschichte, ein Zinserhöhungszyklus im Zeitraffer sozusagen“, so Reith. Und das bleibt nicht folgenlos für die neue Nachfrage nach Wohnimmobilien. Potenziellen Immobilienkäufern bläst der Gegenwind in Form steigender Zinsen und strengerer Regulierung eiskalt ins Gesicht. Die Leistbarkeit schwingt sich zum zentralen limitierenden Faktor für den Immobilienmarkt auf. Der Eigentumserwerb wird erschwert, „Profiteur“ dieser Entwicklung ist der Mietmarkt. Die neue Nachfrage nach Immobilien wird daher zurückgegen. Dass jedoch bestehende Kreditnehmer in Zeiten der Zinswende in Bedrängnis geraten, zeichnet sich eher nicht ab. Eine daraus folgende „erzwungene Angebotsausweitung“ wäre für einen preislichen Sturzflug hingegen notwendig. Gegen einen solchen spricht ferner das Zusammenspiel von fundamentalem Angebot und fundamentaler Nachfrage. Der demografische Rückenwind lässt nach, ist aber weiterhin vorhanden. Wächst die Bevölkerung, wächst der Bedarf an Wohnraum. Gleichzeitig stehen wir vor Jahren mit merklich niedrigeren Fertigstellungszahlen. Das dürfte den Markt ebenfalls stützen.
Steiermark: Leistbarkeit im Bundesländer-Vergleich weniger angespannt
Haus, Wohnung und Grund sind in der Steiermark traditionell günstiger zu haben als in den meisten anderen Bundesländern. Das preisliche Gefälle zu den Spitzenreitern im Bundesländervergleich ist dabei in den letzten Jahren noch größer geworden, verteuerte sich Wohneigentum in der preisgünstigeren Steiermark seit Pandemiebeginn doch in geringerem Maße als in den preislichen Hotspots des Westens. Dass der steirische Immobilienmarkt ein niedrigeres Preisniveau und niedrigere Preiszuwächse aufweist, ist dabei nicht aus der Luft gegriffen, sondern Spiegelbild der diversen fundamentalen Einflussfaktoren, insbesondere der Demografie. So gehörte das Bundesland im Ländervergleich in den letzten zehn Jahren zu den demografischen Nachzüglern. Zwar dürfte die Steiermark auch in Zukunft in Sachen Bevölkerungswachstum zu den Schlusslichtern gehören. Gleichzeitig aber gilt: Das Gefälle zwischen den Spitzenreitern und den Nachzüglern dürfte geringer ausfallen als in der Vergangenheit. Die Steiermark wird also weiter demografisch hinterherhinken, aber nicht mehr so deutlich wie in den letzten Jahren. Zudem ist die Leistbarkeitssituation in der Steiermark weniger angespannt als in den höherpreisigen Bundesländern. „In Zeiten der Zinswende sind die verglichen mit anderen Bundesländern niedrigeren Immobilienpreise ein ,Wettbewerbsvorteil‘ für den steirischen Immobilienmarkt“, resümiert Reith.
„Gesunde Bauqualität ist gefragt“
Dass der Immobilienmarkt in Umbruch ist, bestätigt auch Andreas Glettler von Raiffeisen Immobilien Steiermark. „Die Hochzeit mit immer weiter steigenden Preisen und laufenden Rekorden an Immobilientransaktionen ist vorerst vorbei. Doch während die einen noch den mittlerweile rau gewordenen Gegenwind beklagen, setzen die anderen schon die Segel und entdecken auf diesem Kurs auch so manche neue Chance“, sagt Glettler. Laut dem Experten spürt man einen merklichen Anstieg an Immobilienangeboten am Markt. Die Käuferseite reagiere indes zunehmend verhalten: Kaufentscheidungen werden vorerst aufgeschoben und abwarten sei angesagt. Daher gelte generell, so Glettler, dass sich der Immobilienmarkt in vielen Aspekten anpassen müsse. „Nicht die Quantität an vielerorts herausschießenden Neubauprojekten wird gefragt sein, sondern vielmehr Individualität, gesunde Bauqualität sowie lebenswerter und leistbarer Wohnraum.“
